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18 février 2012 6 18 /02 /février /2012 12:07

Boualem Demdoum, spécialiste en droit immobilier

 

 

Pour l'expert en droit immobilier Boualam Demdoum, il n'y a pas une crise de logements mais une mauvaise répartition, expliquant que la libération des logements inoccupés répondra amplement aux besoins du marché.

 

Algérie News : Selon un rapport établi récemment par la direction de l'habitat de Tizi Ouzou, la situation de la construction du logement promotionnel est qualifiée de «critique». Le taux de réalisation est de 20%. A quoi est due cette situation ?


Boualem Demdoum : Cette situation est due à plusieurs facteurs, dont particulièrement la rareté du foncier et les contraintes administratives. S'agissant de la rareté du foncier, il faut relever que le domaine de l'Etat est quasi insignifiant. Il


y a aussi la nature juridique des terres dans la région. En Kabylie, dans la majorité des cas, les terres sont «arches», gérées par des lois coutumières. Cet aspect fait obstacle aux transactions immobilières, qui ne pourraient être faites à ce titre.

 

La rareté du foncier et les contraintes administratives sont-elles vraiment les seules causes des retards accusés, sachant qu'il y a des programmes qui datent de dix ans ?


On peut dire que chacune des parties responsables dans ses programmes ou ces projets a ses raisons. En se référant au dernier recensement national du 16 avril 2008, il a été dénoté le nombre d'habitants dans les villages diminue de plus en plus.

 

La fermeture des écoles primaires notamment dans la région est un exemple édifiant.


Bien que l'Etat ait pris conscience des conséquences de l'exode rural dès les premières années de l'Indépendance en lançant la révolution agraire, ce phénomène demeure un casse-tête. L'inexistence d'infrastructures routières reliant des villages aux grandes villes figure également parmi les causes. Il faut citer sur ce registre, le manque de textes d'application pour des professions réglementées. La loi 11-04 fixant les règles régissant l'activité de la promotion immobilière a été promulguée le 17 février 2011 mais son texte d'application n'a pas encore paru. Le prix du logement dans une coopérative immobilière en semi fini dépasse largement, le prix d'un logement de même superficie dans la promotion sociale qui ne dépasse pas les 2800 000 DA, ce qui motive les promoteurs et les entrepreneurs à réaliser des coopératives que des promotions sociales.Voilà en somme une série de critères.


Pensez-vous que la nouvelle loi 11-04 fixant les règles régissant l'activité de la promotion immobilière promulguée en février 2011 mettra un terme à l'anarchie et la désorganisation de la profession ?


La loi 11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l'activité de la promotion immobilière abroge le décret législatif 93-03 du 1er mars 1993, relatif à l'activité immobilière. Ainsi que l'ordonnance n°76-92, du 23 octobre 1976, relative à l'organisation de la coopérative immobilière.


Cette loi a abrogé le décret législatif n° 93-03 du1er mars 1993 portant sur l'activité immobilière sauf sont article 27.


Comme première analyse, on constate que l'activité immobilière est remplacée par l'activité de la promotion immobilièreParmi les nouveautés introduites par cette loi, l'exigence d'un agrément pour pouvoir exercer en qualité de promoteur immobilier (art.4).Un délai de 18 mois est accordé aux actuels promoteurs immobiliers pour se mettre en conformité avec cette nouvelle disposition. Il exige aussi que toute personne initiant un projet immobilier conçu pour la vente ou la location est tenu de recourir aux services d'un entrepreneur dûment qualifié selon l'importance du projet immobilier. La relation entre les deux parties est établie par contrat d'entreprise conclu après l'obtention des actes d'urbanisme requis. Cette nouvelle loi exclut de la profession les personnes ayant du faux usage de faux à la corruption de fonctionnaires et d'escroquerie (art.20).


Le chapitre III de ce texte de loi introduit le principe «du paiement du prix est modulé sur l'état d'avancement des travaux dans la limite réglementaire» pour la formule de vente sur plan (VSP). La révision du prix ne doit être basée sur la variation du coût de revient et s'appuyer sur l'évaluation des indices officiels des prix des matériaux (art.38.).
 

 

La mise en place d’un conseil supérieur pour veiller au bon fonctionnement de la profession serait-il, selon vous, l'un des meilleurs moyens pour accélérer la cadence de la réalisation ?


Une organisation est toujours bénéfique, elle apporte un plus, si la volonté politique va de soit. La tradition de créer des conseils supérieurs, des directions générales, des sous-directions, des médiateurs… c'est ce qui crée la lenteur dans l'information, du moment qu'un ministère de l'Habitat existe, c'est à lui que revient la responsabilité d'organisation des activités des intervenants dans son domaine. La loi 11-04 du 17 février 2011, fixant les règles régissant l'activité de la promotion immobilière, dans son article 24 cite l'institution d'un conseil supérieur de la profession de promoteur immobilier dont les objectifs répondent aux préoccupations des promoteurs. Ce conseil a les charges de proposer toutes mesures susceptibles de renforcer l'exercice de l'activité de la promotion immobilière et de veiller au respect des règles de déontologie dans l'exercice de la profession. Elle aura comme mission d'émettre un avis sur toute question relative à la profession sur sa propre initiative et/ou à la demande des pouvoirs publics. Je pense qu'il est temps de mettre fin à l'anarchie dans ce secteur, pour mieux définir les missions, tâches et responsabilité des différents acteurs dans le domaine de l'activité immobilière.

 

Dans votre ouvrage sur l'agence immobilière, vous proposez en s'inspirant des modèles étrangers, de mettre sur le même pied d'égalité l'administrateur de biens et les agents immobiliers ? Un commentaire…


L'agent immobilier et l'administrateur de bien ont la même fonction. Dans ce livre, j'ai proposé de mettre au même pied d'égalité l'agent immobilier et l'administrateur de bien par un texte règlementaire, ils seraient ainsi devant leurs responsabilités et leurs devoirs clairement énoncés, pour gérer au mieux les intérêts de son client, surtout qu'aujourd'hui la réglementation en matière immobilière s'alourdie de plus en plus et engage des rapports importants avec des sommes financières considérables. L'agent immobilier peut contribuer à la promotion immobilière et à l'investissement dans les grands projets et la rénovation des anciens immeubles ou beaucoup de travail reste à faire, son intervention est autant plus importante que sa mission est complexe, sa maîtrise de la réglementation des biens mise en vente ou en location selon le cas, sa connaissance de marchés est un désormais incontournable.

 

Bien que les pouvoirs publics aient pris plusieurs mesures et dispositifs juridiques pour régler la crise du logement, que faut-il faire à votre avis pour booster ce secteur ?

 

Concrètement, j'aimerais dire qu'il n'y a pas de crise, mais plutôt une mauvaise répartition des logements. Si on libère les logements inoccupés, on répondra largement aux besoins du marché. C'est ce qui a créé d'ailleurs un dérèglement du marché et un déséquilibre entre l'offre et la demande. Selon un rapport de l'Office national des statistiques (ONS le parc du logement en 1998, était de 3,5 millions d'unités, réparties comme suit : 400 000 logements précaires dont 120 111 bidonvilles, 800 000 logements en état de dégradation avancée. En 2008, il s'est accru pour atteindre 5 244 347 logements sur un total de 6 748 057 logements. Le taux d'accroissement de 28,5% par rapport à 1998. Le taux d'occupation par logement (TOL) est de 7,4 personnes en 1998 et de 6,5 personnes en 2008.Depuis l'année 2008, le ministre de l'Habitat annonce chaque année la réception de milliers de logements. Les indicateurs montrent l'importance des potentialités du marché immobilier national et des efforts à chacun des intervenants à l'effet de répondre à une demande sans cesse croissante.


Entretien réalisé par

Massinissa Boudaoud

Jeudi 9 février 2012

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  • : Boualem Demdoum
  • Boualem Demdoum
  • : Auteur: Ouvrage Agence Immobilière entre Promotion et Gestion 2009
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